9月2日，北京市住房和城乡建设委员会官网最新公布的数据统计显示，8月，北京新建住宅签约套数为8708套，成交面积为99.06万平方米，环比7月分别上涨34.2%、28%。成交均价为每平方米24823元，与7月份基本持平，继续维持在年内高点。

在整体成交保持量增价稳的同时，供应层面也相对稳定。亚豪机构提供给《中国建设报·中国住房》记者的月度统计数据显示，8月份北京新开盘28个项目，累计新增套数为6503套，仅次于7月份7592套的供应高峰。

但从整体供需对比情况来看，8月份，北京楼市供需量差已明显超过2000套。

“显然，北京当前楼市的供需矛盾仍然比较突出，尤其是刚需项目的供需比还有进一步拉大的趋势。接下来的‘金九银十’，依据目前市场的预计供应情况判断，依旧难掩供应不足的现实。”亚豪机构市场研究总监郭毅接受本报记者采访时说。

新增供应依旧不足

受传统销售旺季到来的影响，北京近期的确有多个项目计划推出新盘。根据亚豪机构的统计，9月份，北京将有26个项目开盘入市。其中包括鑫苑·鑫都汇、通州万达广场、亦庄金茂悦、泰禾北京院子等在内的10个纯新盘，以及包括京投万科西华府、鸿坤·林语墅、金隅翡丽等在内的16个老项目后期。

与往年9月份动辄四五十个新盘的入市量相比，尽管有不少项目尚未公布开盘计划，但即便算上潜在的开盘项目，今年“金九银十”期间，北京市场供应量仍为近几年来的同期低位。

另外，还需要特别引起注意的是，来自中原地产的统计数据显示，截至8月20日，北京新房库存仅为61792套，已接近之前5月2日60674套的年内最低点。另据测算，目前北京楼市的库存消化周期仅为6个月。近几个月来，随着北京新房成交量的不断攀升，库存消化的速度也在不断加快。

不仅如此，北京9月即将推出的新盘分布情况也很分散：朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴等区县均有所涉及，其中朝阳、房山、顺义、大兴几个热点区域的入市项目不分伯仲，均在4～6个之间。

“新盘的分散很有可能会加剧热点区域的排号现象。像大兴、房山、通州等区域，过去几个月都出现过千人排号抢房的现象。但统计数据表明，今年9月，这几个区域的新盘数量并未明显超出其他区域。”郭毅说。

除了供应总量上偏少之外，北京9月即将上市新盘的另一大特征是主打小户型的纯刚需盘数量过少。上述26个新盘中，包含有100平方米以下中小户型的项目共有18个，而在这18个项目中，完全以刚需户型为主，主打90平方米以下房源的项目仅仅有5个。

相反，9月份北京即将开盘入市的项目中，高端产品占比明显居多。比如位于大兴的北京城建·红木林、北京周边的八达岭孔雀城、东三环的山水文园、顺义的龙湖香醍蓝湾项目，以及之前开盘的保利东郡、广渠金茂府、太阳公元、招商嘉铭珑原等项目，都将成为“金九银十”期间京城高端楼市的主力楼盘。

自8月27日北京市房山区三宗地块实现交易后，今年北京的土地出让金已突破千亿元大关，比去年全年超出50%。

记者观察到，这是继2010年和2011年之后，北京土地出让金收入第三次突破千亿元。有业内人士预测，若按照当前的交易态势，到今年底，北京土地出让金很有可能超过2010年1642亿元的峰值。

“目前，在大兴亦庄、朝阳孙河和房山等五环外郊区，均出现了‘面粉贵过面包’的地王地块。土地竞价的激烈，表明了开发商‘饥饿’的程度，同时也预示着土地市场供需的严重失衡。在此背景下，房价成本无疑将进一步被推高。”克而瑞信息集团华北区域总经理牟增彬接受记者采访时认为。

尽管除个别银行首套房仍可享受85折优惠利率外，北京多家银行首套房贷利率都已全面收紧并恢复至基准利率。但牟增彬却对记者表示，银行信贷的收紧只会对经济实力有限的刚需购房人群造成一定的抑制作用，然而目前购房需求基数较大，同时改善型需求入市呈现上升趋势。“因此，信贷的小幅收紧并不足以对整体市场及销售产生较大影响。”

而从政策调控层面来看，放眼房地产市场，7月刚需遭疯抢、8月频现“日光”盘，政策调控事实上并未给市场降温，反而让市场持续火热。

“政策调控长时间不见效果，一方面导致需求方逐渐对价格调整失去耐心，入市的积极性在增加，另一方面也使大部分房企更加不愿意错过‘金九银十’的楼市黄金销售季。这才导致7、8月份市场出现上述现象。”中原地产市场研究总监张大伟告诉记者。

基于今年北京房价的持续攀升，对于房企来说，的确没有“捂盘惜售”的必要性。但2011～2012年间，土地出让稀缺带来的存货量不足，却使大量房企对市场供应“有心无力”。

“在此背景下，只要是能够顺利开盘的项目，都会纷纷追求利益的最大化，由刚需为主变为改善为主，且更加注重高总价大户型的销售，这无疑将进一步拉高整体均价，促使房价继续保持上扬态势。”郭毅说。

“目前房地产市场正处于各种力量相互博弈的均衡状态。这些力量的博弈者包括购房者、银行、政策等多个方面，在这些力量的相互博弈中，市场已到达相对平衡的状态。想要打破这种平衡，必须要有更强大的、巨大的力量出现，而在目前的状态下还看不到这种打破平衡力量出现的可能性，因此‘金九银十’房地产市场继续保持7、8月份高位运行的可能性很大。”一位房企人士如此判断。

 

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